כוחו הגדול של מינוף

המטרה: לקבל יותר תשואה על ההון הקיים.

קהל היעד: אנשים שמוכנים להגדיל את הסיכון בשביל תשואה הוספת.

האמצעי: מינוף פיננסי דרך הלוואות זולות.

נניח שיש לכם עכשיו בעו"ש מיליון ש"ח פנויים להשקעה. המספר לא באמת משנה, זה יכול להיות גם 50,000 ש"ח כי חוקי המתמטיקה נשארים אותו דבר.

המחשבה הראשונה שעולה לנו בראש אומרת שאם יש לנו סכום של X כסף, נשקיע מקסימום סכום X. הרי לא נרצה לקפוץ מעל הפופיק ולסכן כסף שאין לנו, נכון?

אבל בפועל, הרבה משקיעים עושים את זה ומשקיעים יותר ממה שיש להם. יש כאלה שעושים זאת בזהירות עם סיכון מחושב, יש כאלה שעושים זאת בצורה מוגזמת ומסכנים גם את עצמם וגם את אחרים שבטחו בהם.

אז נתחיל באזהרה שאחזור עליה כמה פעמים: אם אתם הולכים על מינוף, תהיו סבירים, תהיו הגיוניים, אל תקחו סיכון מוגזם שעלול לפגוע בכם ובאחרים. כל הרעיונות והדוגמאות במאמר הם למטרת מידע כללי בלבד וכל אחד אחראי על הפעולות שלו בעצמו.

מהו מינוף?

בגדול מינוף מאפשר למשקיע להיות חשוף לנכס כלשהו בלי להשקיע את כל הסכום של שווי הנכס. בהרבה מקרים אפשר להשקיע חלק מהכסף כששאר הכסף מגיע דרך הלוואה או באמצעות בטחונות. איך זה קורה? הנה כמה דוגמאות מהחיים האמיתיים.

מינוף נדל"ן

השנה אשתי ואני חתמנו על חוזה לקניית דירה למגורים. הלכתי ליועץ משכנתא ומילאתי שאלון שבדק הרבה פרמטרים. ואז עלתה השאלה כמה הון עצמי יש לנו.

אם היינו לוקחים את תיק ההשקעות ואת קרנות ההשתלמות והופכים לכסף מזומן, לא היינו צריכים לקחת משכנתא. אבל חישוב קר מראה שאם אנחנו משלמים ריבית של 2.35% ובמקביל מקבלים ריבית של 8.35%, עדיף לנו לקחת משכנתא של 60% ולהרוויח את ה-6% בין לבין. אפילו לא צריך אקסל בשביל לראות את זה.

ממגורים להשקעה. יש לכם מיליון ש"ח פנויים להשקעה. נניח שזה המחיר של דירה שאתם רוצים לקנות כדי להשכיר לסטודנטים. נניח גם שהתשואה השנתית שלדעתכם תקבלו על הדירה בזכות דמי השכירות ועליית שווי הנכס היא 6%, כלומר אחרי שנה הרווח יהיה 60,000 ש"ח. עכשיו יש 2 אפשרויות:

1. לקנות דירה אחת בכל הכסף בלי משכנתא. אחרי שנה הרווח יהיה 60,000 ש"ח והתשואה 6%.

2. לקנות 2 דירות ב-2 מיליון ולקחת משכנתא על מיליון. נניח שהבנק גובה ריבית שנתית של 2%. אחרי שנה הרווח יהיה 120,000 ש"ח וריבית המשכנתא 20,000 ש"ח. כלומר נשארו 100,000 ש"ח. בזכות המינוף התשואה על ההשקעה היא 10%.

אם היה אפשר לקחת משכנתא של 100% ולא רק 50%, נניח בריבית של 4%, אחרי שנה הרווח משתי הדירות יהיה 120,000 ש"ח וריבית המשכנתא 40,000 ש"ח. כלומר רווח של 80,000 ש"ח בלי להוציא שקל מהכיס. במצב כזה אין גבול לכמות הנכסים שאפשר לקנות כל עוד דמי השכירות משלמים את המשכנתא.

כמובן שהחגיגה הזו תיגמר כשיתחיל להתגלגל כדור שלג של לווים שלא מצליחים להחזיר חובות, בנקים שמנסים למכור את הנכסים, ירידת מחירי הדיור, האטה בשוק הנדל"ן, מיתון קשה.

וכך נולד משבר הסאבפריים בארה"ב בגלל מינוף מסוכן בהגזמה. למרבה המזל, הגישה השמרנית של בנק ישראל שדורשת הון עצמי של לפחות 50% בדירה להשקעה, מונעת תרחיש של אסון כזה.

החוק הכי חשוב במינוף

כדי שהמינוף ישתלם, ובלי להיכנס לנוסחאות מסובכות, חשוב לשמור על כלל פשוט: הריבית שנקבל על ההשקעה גבוהה יותר מהריבית שנשלם על המימון.

אם שילמנו 2% וקיבלנו 6%, המינוף השתלם כי הרווחנו.

אם שילמנו 2% וקיבלנו רק 1%, המינוף לא השתלם כי הפסדנו.

לכן חשוב לזכור לא רק את הסיכוי אלא גם את הסיכון.

מינוף במניות או במט"ח

סוחר שיש לו בחשבון 10,000 דולר משוכנע שבשעה הקרובה המניה של חברת פלאפל בע"מ תזנק ב-10%. אם ישתמש בכל הכסף שבחשבון כדי לקנות מניות של החברה, הוא ירוויח 1,000 דולר. אבל למה להסתפק בזה? אם הוא היה יכול לקחת הלוואה קצרה של 90,000 דולר למשך שעה ולקנות בהכל מניות, הוא היה עושה את זה כדי להרוויח פי 10.

אז קיימת אפשרות לעשות את זה, לא באמצעות לקיחת הלוואה רגילה אלא דרך חוזים ואופציות. לא אכנס לפרטים הטכניים המשעממים איך המינוף במסחר מניות עובד אבל אפשר לפתוח לונג (או שורט למי שמשוכנע שהמניה תתרסק) כשהעסקה גדולה פי 10 מהנזילות של הסוחר.

המניה עלתה? הסוחר הרוויח פי 10 מהעלייה. המניה ירדה? הסוחר הפסיד פי 10 מהירידה. בירידה של 10% החשבון יימחק והעסקה תיסגר אלא אם יפקיד כספים נוספים לפני המחיקה.

אותו דבר לגבי מסחר פורקס. יש סוחרים שמפקידים לחשבון 1,000 דולר ולסכום הזה יש כוח קנייה של 100,000 דולר, לטוב ולרע. הכסף בחשבון משמש כבטחונות, המינוף יכול בקלות להכפיל את הכסף ויכול בקלות למחוק את החשבון.

אני אישית לא מתקרב לאופציות ומבחינתי פורקס זה כמו קזינו עם משחק סכום אפס כשהבית מרוויח. אם בכל זאת מישהו מסיבותיו רוצה להתנסות, קחו בחשבון את הסיכון במחיקת החשבון ואל תסכנו כסף שיכאב לכם לאבד אותו לגמרי.

קרנות נאמנות ממונפות

יש דרך להתמנף על מניות בלי להתעסק עם מכשירים מסובכים אלא בקניית קרן נאמנות ממונפת. אם נסתכל למשל על איילון אקסטרים S&P 500 פי 3, היא די מזכירה נסיעה ברכבת הרים משוגעת.

כמה משוגעת הנסיעה הזו? מיום 19.2.2020 עד 23.3.2020 הקורונה הפילה את הקרנות הישראליות שמחקות את סנופי ב-28%. הקרן הממונפת של איילון אקסטרים התרסקה ב-73%.

מאז השוק התאושש ואפילו צמח בצורה מרשימה. מי שנכנס בשיא השפל ב-23.3.2020 ונשאר עד 25.8.2021, עשה רווח נאה של 80% בקרן מחקה סנופי. בזמן הזה הקרן הממונפת הרוויחה 513%.

כדי להחזיק נייר כזה בנתח משמעותי מהתיק צריך עצבים מפלדה. האם תוכלו לישון בשקט בלילה בידיעה שבעוד שבועות ספורים התיק שלכם עלול להיות שווה עשירית מערכו היום? יש כאלה שכן, אני לא.

הלוואה לצורך השקעה

אחזור על החוק של מינוף משתלם: הריבית שנקבל על ההשקעה צריכה להיות גבוהה יותר מהריבית שנשלם על המימון.

זה לא כזה קשה לקבל תשואה יציבה מעל 4% או תשואה ממוצעת של 8% אחרי תנודות. מה שנשאר זה למצוא הלוואה זולה ולקחת טווח ביטחון. הריבית של ההלוואה מגלמת את הסיכון ולכן ברוב המקרים הלוואה רגילה מהבנק או מחברת האשראי תהיה יקרה. כדי שהגוף המלווה יסכים לספק אשראי זול, הוא צריך להיות רגוע שיקבל את הכסף בחזרה ולכן צריך לשעבד נכס. הנה כמה דוגמאות להלוואות זולות.

משכנתא לדירה – אם אתם עומדים לקנות דירה, כנראה שתקחו משכנתא. מדובר בהלוואה זולה כי הסיכון לבנק נמוך. הרי אם לא תשלמו כמה חודשים, הבנק בסוף ימכור את הדירה. אבל גם מי שגר בדירה בבעלותו ללא משכנתא, יכול לשעבד את הדירה ולקבל הלוואה זולה בגובה 50% מערך הדירה.

גמל, השתלמות, פוליסה – אם יש לכם קופת גמל, קרן השתלמות או פוליסת חיסכון, כנראה שתוכלו לקחת הלוואה בין 50% ל-80% כשהקופה שלכם תשמש בטוחה. הריבית תהיה לרוב באזור הפריים פלוס מינוס חצי, מה שאומר בין 1% ל-2%. בכל הזמן הזה הקופה ממשיכה לעבוד כרגיל עם הסכום המלא.

כמה דברים שצריך לקחת בחשבון

לבדוק מראש – לפני שפותחים קופה חדשה ומתחילים לפעול, מבקשים ומקבלים אישור לקבלת הלוואה מהקופה.

קופה נזילה – אחוז המימון בקופה נזילה גבוה יותר מאשר בקופה לא נזילה.

ניוד קופה – קופת גמל וקרן השתלמות אפשר לנייד לחברה אחרת בלי אירוע מס. לכן תוכלו לנייד את הקופה לחברה שמציעה תנאי הלוואה טובים. פוליסת חיסכון לא ניתן לנייד בין חברות שונות.

מסלול הקופה – בחלק מהחברות ידרשו שהקופה תהיה במסלול כללי או סולידי יותר. אחרי שתקבלו את ההלוואה, תוכלו לעבור למסלול שמתאים לכם.

תקופת ההלוואה – עד 7 שנים. אפשר בשיטת שפיצר עם החזר חודשי גבוה או בלון כך שמשלמים את הקרן בסוף התקופה. אין בעיה לקצר את התקופה באמצע ולהחזיר את היתרה במכה.

דירוג אשראי – אם תקחו יותר מדי הלוואות, דירוג האשראי שלכם עלול להיפגע. בנוסף, החזר חודשי יגביל אתכם אם תקחו משכנתא כשיש לכם הלוואות פתוחות. אם אתם מתכננים לקחת בקרוב משכנתא לדירה, חכו עם המינופים.

ניוד הקופה – כל עוד יש הלוואה מול הקופה, אי אפשר לנייד אותה. כדי לנייד את הקופה, תצטרכו קודם להחזיר את ההלוואה.

הוצאות נלוות – שימו לב לכל מיני הוצאות מסביב. בדירה יש הוצאות בשפע כמו עו"ד, שיפוצים, תיקונים, מס רכישה, מס שבח ותקופות מעבר שבהן הדירה ריקה. בקופות פיננסיות יש דמי ניהול ומס רווח הון בנוסף לריבית על ההלוואה.

הסיכון שבמינוף

למינוף יש כוח. וכפי שיודע ספיידרמן: עם כוח גדול באה אחריות גדולה.

נניח שיש לכם 100,000 ש"ח בפוליסת חיסכון. אתם לוקחים הלוואה של 70,000 ש"ח ומפקידים אותם בפוליסת חיסכון של חברה אחרת. מהפוליסה השניה אתם לוקחים הלוואה של 49,000 ש"ח ומשקיעים איך שרוצים, למשל בקניית קרן נאמנות.

מה בעצם קורה כאן? 100,000 ש"ח מתנהגים כמו 219,000 ש"ח, לטוב ולרע. כל עוד יש עליות, אתם מכפילים את העליות. אבל כשיש ירידות, הירידות מוכפלות וגם משלמים ריבית על ההלוואה.

יש גם דרך להסתפק בפוליסת חיסכון אחת. לוקחים הלוואה קצרה לכמה ימים של 70,000 ש"ח, מוסיפים 30,000 ש"ח ומפקידים 100,000 ש"ח. לוקחים מהפוליסה הלוואה של 70,000 ש"ח וסוגרים את ההלוואה הקצרה. במצב כזה 30,000 ש"ח מתנהגים כמו 100,000 ש"ח.

כרגע אין לי פוליסת חיסכון אבל אני מתכנן לפתוח אחת רק בשביל האפשרות למנף אותה באמצעות הלוואה שתעבור להשקעות אחרות.

למזער את הסיכון שבמינוף

תזכורת חשובה: הלוואות חייבים להחזיר. אז חובה לנהל את הסיכון בתבונה כך שתוכנית המינוף שלכם תחזיק מעמד גם בתרחיש ריאלי של מיתון, ירידות או דישדוש ארוך.

האם יש לכם מספיק כריות ביטחון כדי להחזיר הלוואות גם במצב של ירידות? אם לוקחים הלוואה בהחזר שפיצר ומחזירים אותה מתוך ההכנסות השוטפות, הסיכון יורד כי אין לחץ לפדות חסכונות. מצד שני, המינוף יורד בקצב של צמצום החוב.

עוד דרך לצמצם סיכונים היא לא לחכות לרגע האחרון לקראת סוף התקופה של 7 שנים. כעבור שנתיים שלוש או אחרי עלייה של 30%, כל אחד ומה שהגדיר לעצמו, אפשר להחזיר את ההלוואה ולקחת הלוואה חדשה ל-7 שנים. כך יישאר לשוק מספיק זמן להתאושש במקרה של נפילה.

צריך להיזהר לא ללכת על השקעות מסוכנות בהגזמה. מי שחושש להיות חשוף מדי למניות בכספי ההלוואה, יכול לבחור בהשקעה סולידית יחסית כדי לשמור על נזילות גבוהה ולישון טוב בלילה. כל אחד וסיבולת הסיכון שלו.

לסיכום, מינוף יכול להכפיל את הרווחים אבל גם להכפיל את ההפסדים. לפני שתמנפו את הכסף שלכם, חשוב לנהל את הסיכון בתבונה ולבדוק שתוכנית המינוף תעמוד בתרחישים שונים כדי שלא תצטרכו למכור בלחץ בזמן הפסדים.

⇓ כתוב את התגובה שלך כאן ⇓

תגובות