פיקוח שכר דירה יהרוס את העיר

מחירי הדירות הם נושא כואב במדינת ישראל. כנגזרת, גם מחירי השכירות כואבים בכיס של השוכר הישראלי.

לאחרונה הרשת רעשה געשה על הסיפור הבא: זוג שוכרים, רון ביידר ואשתו ויקטוריה, לא היו מרוצים שבסוף תקופת החוזה שכר הדירה שלהם עלה מ-4,550 ש"ח ל-6,300 ש"ח. כשהמשכיר הציג את הדירה לשוכרים פוטנציאליים, השוכרים קיבלו את פניהם עם חולצות שעליהן כתוב: אנחנו משלמים שכירות 4,550 ש"ח, סתם רצינו שתדעו.

הפוסט שעלה בדף סטטוסים מצייצים דרך ציפור פיננסית הפך לריב מתוקשר בין המשכירים לשוכרים, כל המעורבים קיבלו את הלייקים שלהם וכל צד קיבל תמיכה של חלק מהמגיבים, בעיקר המשכירים שקיבלו את רוב התגובות האוהדות.

אלה שתומכים בשוכרים הגיבו: לחלוטין עושק, אל תתנו יד לחזירים לגנוב אותנו, ככה יעשה לאנשים שרוצים לעשוק אותך, עד מתי חזירות במדינה שלנו, והדובדבן האדום שבקצפת: צריך שיהיה חוק שמגדיר עלות דירה לחודש.

רוב התגובות היו בעד המשכירים בסגנון: הדירה לא שלכם וזכות בעל הדירה לגבות שכד בהתאם למחיר השוק ובהתאם לנכס עצמו, אולי הוא היה גבר איתכם ולא העלה לכם כל השנים ועכשיו הוא מיישר קו מול כל הדירות מסביב, נשמע שתקופה ארוכה הוא סבסד אתכם מהכיס שלו, חשבתם על זה שיש גם בעלי דירות שמשכירים ובכסף הזה שוכרים בעצמם, הנכס שלו שהוא קנה במיטב כספו והוא יחליט אם לעלות או לא ובכמה.

לפני שאומר את דעתי האישית, שיעור קצר בלשון כי הרבה מערבבים בין המונחים.
משכיר – בעל הנכס שמקבל שכר דירה.
שוכר – גר בדירה ומשלם שכר דירה.
על אותו רעיון:
מלווה – מי שמשלם כסף בציפייה לקבל את הכסף בחזרה בעתיד.
לווה – מקבל כסף וחייב להחזיר את הכסף בעתיד.
משאיל – מי שמוסר חפץ בציפייה לקבל בחזרה את אותו החפץ.
שואל – מקבל חפץ וחייב להחזיר את אותו החפץ.
אם קשה לזכור מי זה מי, תזכרו: בעל המאה הוא זה שמתחיל באות מ'.

דעתי האישית על המשכירים והשוכרים

זכותו של כל משכיר לבקש כמה שהוא רוצה וזכותו של כל שוכר להסכים או לדחות את ההצעה. אם ההצעה גבוהה ממחיר השוק, הדירה תישאר ריקה עד שהמחיר יירד ובעל הנכס יפסיד. אם יש שוכרים שמוכנים לשלם את השכד המבוקש במקום לשכור דירה אחרת, זה אומר שהשכד נמצא במחיר השוק.

אדם שמחפש עבודה ומנסה למקסם את השכר והתנאים שלו – לא חזיר נצלן.
מעסיק שמחפש עובד ומנסה לשלם פחות מציפיות השכר – לא חזיר נצלן.
שוכר שמחפש דירה ומתמקח כדי להוריד את השכד – לא חזיר נצלן.
משכיר שמחפש דייר ומנסה למקסם את השכד – לא חזיר נצלן.

אנחנו בני אדם ובטבע האנושי שלנו נרצה לשלם פחות ולקבל יותר. החוזה ייסגר לפי חוקי הכלכלה של היצע וביקוש. כשהאבטלה גבוהה, תנאי השכר יירדו. כשחסרים עובדים, תנאי השכר יעלו. כשיש הרבה דירות פנויות, שכר הדירה יירד. כשיש מעט דירות פנויות, שכר הדירה יעלה. היצע וביקוש.

בכל שכונה בכל עיר יש הרבה משכירים ויש הרבה שוכרים. המשכירים מתחרים ביניהם מול השוכרים והשוכרים מתחרים ביניהם מול המשכירים. לאף אחד מהם אין מונופול שמאפשר לו להשתלט על שוק השכירות.

הרבה מהמשכירים הם שוכרים בעצמם שמשלמים גם שכירות וגם משכנתא. כשהכל מסביב מתייקר ובמיוחד השכירות והמשכנתא, הגיוני שגם אותו משכיר יעלה את שכר הדירה. גם אם הוא לא משלם שכירות ומשכנתא, כשהמחירים מסביב מתייקרים טבעי שהוא יישר קו עם הסביבה.

הצד האפל של שוק הדיור להשכרה

כמו בכל תחום בעולם, יש גם משכירים מהגיהנום ושוכרים מהגיהנום. לא חסרים סיפורים על משכירים מזעזעים שניסו בכל דרך לתחמן את הדיירים או לנצל משפחות מפונות ולקבוע שכד לפי המענקים שמקבלים מהמדינה.

ויש גם שוכרים מזעזעים. כאלה שהופכים את הדירה למחששה, עורכים מסיבות רועשות, גורמים לנזקים ובמקרים קשוחים יותר לא משלמים ולא מתפנים בסוף החוזה. במצב כזה, למשכיר אין אפשרות ריאלית להיפטר מהם בזמן סביר.

משכיר מזעזע יקבל את העונש שלו כשהנכס שלו יהיה ריק כמה חודשים. משכיר טוב יהנה משיווק הדירה ע"י השוכרים היוצאים. כשהיו לי משכירים טובים ונחמדים, הסכמתי בכיף לצלם תמונות עבור הפרסום, להציג את הדירה לדיירים הבאים ולספר להם שהמשכיר אחלה בנאדם.

חוקי היצע וביקוש יוצרים שיווי משקל בשוק

איך נוצר שיווי משקל? נניח שבשכונת נווה חמציצים יש 100 דירות פנויות ויש 500 אנשים שמעוניינים לגור בשכונה.

אם התשלום החודשי המבוקש יהיה 500 שקל, 100 הפונים הראשונים יזכו לגור בשכונה ויהיו 400 אחרים מאוכזבים שלא הספיקו להיכנס.

אם כולם יבקשו 1,000 שקל, חלק יפרשו ויחפשו דירה בשכונה אחרת. במצב כזה 100 יזכו ו-100 יתאכזבו שלא הצליחו.

אם כולם יבקשו 2,000 שקל, הרבה מאוד יפרשו ואז רק 50 אנשים יבואו לשכור כשיישארו 50 דירות ריקות.

אם כולם יבקשו 1,500 שקל, 100 אנשים ימלאו 100 דירות בשכונה ואז הדירות יהיו בתפוסה מלאה. זה מצב של שיווי משקל בשוק.

הדוגמא שנתתי פשטנית כי בעולם האמיתי כל דירה שונה מחברתה. כמו פתיתי שלג, אין בעולם שתי דירות שהן בדיוק אותו דבר. אבל גם במציאות בסופו של דבר נוצר שיווי משקל. בעל הנכס בודק סביבו כמה המשכירים מקבלים על דירות דומות, משקלל במחיר יתרונות וחסרונות של הדירה שלו ובסוף מפרסם את המחיר המבוקש פלוס קצת יותר בסגנון של מכירה פומבית הולנדית.

אם יש הרבה פניות רציניות, הוא יבין שהיה יכול לבקש קצת יותר. אם יש מעט פונים וגם הם לא רציניים, הוא יבין שהמחיר שלו מוגזם, יסיר את המודעה ויעלה מודעה חדשה במחיר יותר ריאלי. כשייחתם חוזה שכירות בלתי מוגנת, זה אומר ששני הצדדים הגיעו לשיווי משקל במחיר השוק.

פיקוח שכר דירה גורם לנזק יותר מתועלת

נחזור לרעיון האדום שעולה לפעמים: אולי המדינה צריכה לפקח על שכר הדירה?

לפעמים מדובר בפעילים חברתיים או מחוקקים פופוליסטים שחושבים שאפשר לשנות את חוקי הכלכלה באמצעות חקיקה. לפעמים המציעים הם אנשים עם כוונות טובות שלא חשבו לעומק מה יהיו ההשלכות של מהלך כזה. אבל כמו שלא יעזור להעביר חוק שבאוגוסט יהיה פחות חם, לא יעזור להעביר חוק שמתעלם מחוקי ההיצע והביקוש.

נהוג לומר שאם רוצים להרוס עיר, רק הפצצה מהאוויר יעילה יותר מפיקוח שכר דירה. ככל שהפיקוח קשוח יותר ומגביל יותר את המשכירים, כך ההרס יהיה יותר משמעותי והעיר תעשה צעד נוסף להיראות יותר כמו עזה.

לכל דבר בעולם יש סיבה ותוצאה. אז בואו נחשוב לרגע מה יקרה בתרחישים שונים של פיקוח שכר דירה.

רשימת נזקים עיקרית של פיקוח שכר דירה

עלויות מטורפות – איך המדינה תקבע את המחיר החוקי או את השינוי החוקי במחיר? בכל עיר המחיר שונה וגם בתוך השכונה. אפילו 2 דירות צמודות באותו גודל יהיו במחיר שונה כי אחת משופצת ופונה לפארק והשנייה מבאסת ופונה לכביש. המדינה תשלח המון שמאים שיגדירו שלל קריטריונים ויש לזה עלויות.

דירות מוזנחות – כשמשכיר משפץ את הדירה שלו, מתקין מזגנים חדשים ומוסיף ארונות למטבח, התמריץ שלו קיים באפשרות לקבל שכד יותר גבוה. מבחינתו השיקול הוא: עכשיו אני משקיע X שקלים ותוך Y שנים אחזיר את ההשקעה ועדיין אמשיך לקטוף את הפירות. אם המחיר המפוקח נמוך משווי השוק, אין לו שום סיבה שבעולם להוציא X שקלים בלי לקבל כלום בחזרה. זה אומר שהדירות יהפכו להיות יותר ויותר מוזנחות. נכון שגם עכשיו יש דירות מוזנחות בשפע אבל כמו שיש משכירים שמשקיעים בדירה כדי לקבל יותר ויש כאלה שלא, יש שוכרים שמוכנים לשלם יותר על דירה טובה ויש כאלה שמעדיפים דירה מוזנחת ולשלם פחות.

שוק שחור – נניח שמשכיר מציע דירה להשכרה ב-3,000 ש"ח כי זה מה שמותר לו ויש 20 קופצים במחיר הנמוך הזה. אחד המעוניינים יציע לו בשקט מעטפה עם 4,000 ש"ח במזומן כדי לזכות להיות הדייר השוכר ויגיד בקריצה שזה כדי לקנות את הריהוט. ואז אחרים יציעו יותר כסף "עבור הריהוט". מי שישלם הכי הרבה מתחת לשולחן יזכה לגור בדירה. אנשים אחרים שלא מיומנים בתחמנות יישארו מחוץ למשחק.

יחסים עכורים – יש כאלה שמציעים שהפיקוח יהיה על חידוש חוזה כדי למנוע עלייה מוגזמת מול לקוח שבוי שלא רוצה לעבור שוב את הסיוט של מעבר דירה. שוכר כזה עשוי לשלם יותר ממה שאחרים היו משלמים וממה שהוא בעצמו היה מוכן לשלם בתור דייר חדש. אבל אם שווי השוק עלה משמעותית ואסור להעלות בהתאם את השכד לשוכר קיים, תחשבו למה זה יגרום ביחסים ביניהם. המשכיר ינסה להיפטר מהשוכר בכל דרך כדי לקחת שוכר חדש, החוזה לא יחודש, השוכר יחפש דירה אחרת והמשכיר יחפש דייר אחר. שני הצדדים ייפגעו מההגבלות על חידוש החוזה.

מחסור בדירות – משקיעים רוצים כמה שיותר תשואה בכמה שיותר ודאות בכמה שפחות סיכון. אם התשואה נפגעת, פחות משקיעים ירצו להשכיר. אם השוק יהיה בחוסר ודאות, פחות משקיעים ירצו להשכיר. אם הסיכון עולה, פחות משקיעים ירצו להשכיר. ויש סיכון משמעותי כשהמדינה מתערבת מה אדם יעשה בנכס הפרטי שלו. המשמעות של נטישת הרבה משכירים תהיה שבאזורים מסויימים יהיה קשה עד בלתי אפשרי למצוא דירה פנויה.

ירידה במוביליות – מה יעשה שוכר שתפס דירה מעולה בזיל הזול? הוא לא ישחרר אותה. אם הוא ימצא עבודה טובה במקום רחוק, יכול להיות שהוא יוותר עליה או ישרוף יותר שעות בפקקים לעבודה כי אין לו סיכוי למצוא דירה זולה במקום החדש, הכל כבר תפוס.

אבל פיקוח שכר דירה מקובל בעולם

בהרבה מדינות וערים בעולם יש פיקוח על שכר הדירה בשלל שיטות. בכל מקום שבו היה ניסוי פיקוח שכר דירה, הניסוי נכשל וגרם לנזק. יש הסכמה רחבה בין הכלכלנים שרגולציה על שכירות מזיקה. אז טוב שיש לנו הזדמנות מעולה ללמוד מהטעויות בעולם כדי לא לייבא אותן לישראל.

שטוקהולם – מי שרוצה לשכור דירה נכנס לרשימת המתנה ארוכה. כמה ארוכה? 8 שנים בממוצע. במרכז העיר תחכו 17 שנה. בשוק השחור יש כאלה שקונים את חוזה השכירות מדייר שרוצה לעזוב או שנכנסים לדירה בתור שוכר משנה ומשלמים לשוכר הראשי שעוזב למקום אחר.

ברלין – הקפאת שכר הדירה גרמה לבעלי דירות למכור את הנכסים שלהם, ההיצע ירד, הביקוש עלה ונוצר מחסור בדירות. במקביל, המחירים זינקו באזורים סמוכים.

ניו יורק – ההגבלות על העלאת שכר הדירה גרמו לזה שבדירות מפוקחות השכד ההתחלתי היה גבוה יותר מאשר בדירות לא מפוקחות. תחזוקת הדירות הייתה לקויה ומשכירים שהגיעו למצב של שכד מתחת לשווי השוק ניסו להיפטר מהשוכרים כדי להחליף אותם בשוכרים חדשים.

תמיד יהיו כאלה שיציעו לתקן את הבעיות שיצוצו עם עוד חוקים ועוד חוקים אבל ריבוי החוקים רק יגרום לאנשים להיות יותר תחמנים והאנשים הרגילים הנורמטיביים ייפגעו.

אז מה בכל זאת אפשר לעשות?

פיקוח שכר דירה יכול לעזור לשוכרים הקיימים בטווח הקצר אבל יפגע בכולם בטווח הארוך. במקום רגולציה הרסנית, יש דברים אחרים שאפשר לעשות.

ברמת הפרט, לפני שחותמים על חוזה שכירות מומלץ להתעניין מול הדיירים הקיימים לגבי בעל הבית אם הוא הוגן או שכדאי להתרחק כמו מאש. אם יש תכנון לגור בדירה כמה שנים, רצוי לבקש בחוזה אופציה להארכה בתנאים שמקובלים ע"י שני הצדדים.

ברמת המדינה, פשוט צריך להגדיל את ההיצע. לבנות עוד דירות ועוד דירות. אם רמ"י מערימים קשיים, מבחינתי לסגור אותם. אם לוקח עשור לקבל היתר בנייה, לבדוק איפה התהליך נתקע ולקצר את לוח הזמנים. אם אין פועלים מיו"ש בגלל המלחמה, להביא לארץ פועלים מהודו או מסין.

חשוב גם להקטין את הסיכון שנופל על משכירים מול שוכרים שלא משלמים. במקום להגן על דיירים שצברו חובות ולא מתפנים מהנכס, החוק צריך להגן על משכירים ולאפשר להם פינוי בהליך מזורז וניתוק חשמל/מים/גז עד לפינוי בפועל. חלק מהשכד הגבוה מגלם את פרמיית הסיכון שהדיירים יפסיקו לשלם. הקטנת הסיכון תוכל להוריד את שכר הדירה.

אולי כדאי גם לתכנן פרוייקטים של מולטי פמילי. מתחמי המגורים מציעים דיור להשכרה לטווח ארוך מול חברה מסודרת ויציבה במקום לשכור מאדם פרטי שאולי בסוף החוזה ירצה למכור את הדירה או לגור בה בעצמו.

לסיכום, גם כשיש כוונות טובות לעזור לשוכרים, רגולציה שמפקחת על שכר הדירה גורמת לנזק יותר מתועלת. היא מביאה למחסור בדירות ובאופן טבעי מחסור גורם לעליית מחירים. במקום לפגוע במשכירים ובשוכרים באמצעות רגולציה, צריך לצמצם רגולציה ולבנות יותר דירות.

⇓ כתוב את התגובה שלך כאן ⇓

תגובות